保利發(fā)展（600048）高額且頻繁的融資舉措，或與公司積極拿地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張有關(guān)。2022年上半年，該公司拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬平方米

知名地產(chǎn)企業(yè)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（下稱保利發(fā)展，600048.SH）發(fā)布了今年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議的公告，公布了通過審議的諸多議案。

(相關(guān)資料圖)

《》研究員注意到，其中兩項(xiàng)議案分別為“擬向銀行間協(xié)會(huì)申請新注冊100億元債務(wù)融資工具”以及“擬發(fā)行不超過99億元的公司債券”，理由是“為加大公司融資資源儲(chǔ)備，充分發(fā)揮公司直接融資渠道優(yōu)勢”以及“為保障公司及時(shí)補(bǔ)充低成本、長期限資金，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還到期舊債”。

事實(shí)上，既往公告顯示，今年3月，保利發(fā)展獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，同意該公司發(fā)行98億元公司債券的注冊申請。4月和5月，該公司又分別獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)準(zhǔn)許，合計(jì)發(fā)行共100億元中期票據(jù)。截至目前，上述公司債券和中期票據(jù)均已全部發(fā)行完畢。

《》研究員注意到，保利發(fā)展高額且頻繁的融資舉措，或與該公司積極拿地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張有關(guān)。據(jù)該公司發(fā)布的2022年半年報(bào)顯示，上半年公司拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。

而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額為478億元，位列第二，僅次于華潤置地的670億元，公司同期新增全口徑貨值1528億元，位列榜單第一。

截至9月27日收盤，保利發(fā)展報(bào)收于17.67元/股，當(dāng)前總市值為2115.18億元。

保利發(fā)展上市以來的股價(jià)走勢（元）

持有貨幣資金超1500億仍頻繁融資

9月19日，知名地產(chǎn)企業(yè)保利發(fā)展召開了今年第二次臨時(shí)股東大會(huì)，會(huì)上審議通過了諸多議案，其中兩項(xiàng)引起了《》研究員的注意，分別為該公司擬向銀行間協(xié)會(huì)申請新注冊100億元債務(wù)融資工具，以及擬發(fā)行不超過99億元的公司債券。

據(jù)保利發(fā)展此前發(fā)布的關(guān)于此次會(huì)議的會(huì)議資料顯示，該公司稱，為加大公司融資資源儲(chǔ)備，充分發(fā)揮公司直接融資渠道優(yōu)勢，公司擬于近期向銀行間協(xié)會(huì)申請新注冊100億元債務(wù)融資工具，分別為中期票據(jù)50億元和短期融資券50億元，將根據(jù)市場情況擇機(jī)發(fā)行工具并擇機(jī)發(fā)行。

同時(shí)，保利發(fā)展稱，為保障公司及時(shí)補(bǔ)充低成本、長期限資金，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還到期舊債，公司擬啟動(dòng)新一期99億元（含）公司債券申報(bào)。

據(jù)悉，保利發(fā)展此次公司債券規(guī)模為不超過99億元，具體發(fā)行規(guī)模根據(jù)公司資金需求和發(fā)行時(shí)市場情況而定，債券票面金額為100元，期限為不超過10年（含），所募資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、并購地產(chǎn)項(xiàng)目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途，具體用途及金額根據(jù)公司實(shí)際需求情況確定。

值得注意的是，既往公告顯示，今年3月，保利發(fā)展獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，同意該公司發(fā)行98億元公司債券的注冊申請。隨后4月和5月，該公司又分批獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)準(zhǔn)許，合計(jì)注冊發(fā)行三筆共100億元中期票據(jù)。截至目前，上述公司債券和中期票據(jù)均已全部發(fā)行完畢。

據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺顯示，保利發(fā)展3月那筆98億元的公司債券為小公募，期限為不超過10年，債券面值為100元，所募資金用途與此次99億元債券的用途完全相同，均為將用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、收購地產(chǎn)項(xiàng)目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

具體而言，保利發(fā)展上述98億元公司債券所募資金中，不超過43億元將用于償還有息債務(wù)，包括但不限于將于今年12月11日到期的“15保利02”和將于明年1月15日到期的“16保利02”等共計(jì)5筆公司債券以及向廣州保泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司償還13.2億元借款；35億元用于住房租賃項(xiàng)目，包括青島市和長春市兩個(gè)項(xiàng)目；15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，以及5億元用于收購地產(chǎn)項(xiàng)目。

頻繁大舉融資似乎顯得保利發(fā)展囊中羞澀，但據(jù)該公司今年半年報(bào)顯示，截至6月末，該公司賬上的貨幣資金高達(dá)1571.03億元。

積極拿地但銷售盈利不佳

《》研究員注意到，保利發(fā)展頻頻發(fā)債融資或與該公司頻繁現(xiàn)身各地土拍市場，逆勢擴(kuò)張拿地有關(guān)。

與當(dāng)下各民營房地產(chǎn)公司謹(jǐn)慎拿地不同，就在9月23日剛剛結(jié)束的上海今年第三輪土拍中，保利發(fā)展以聯(lián)合體的形式摘得兩宗地塊，成交價(jià)分別為36.014億元、溢價(jià)率9.13%，以及19.0284億元、溢價(jià)率0%。

在9月15日的杭州今年第三輪土拍中，保利發(fā)展以8.95億元競得一宗地塊。

而在7月18日的廣州第二輪集中供地中，保利發(fā)展以48.81億元的總價(jià)斬獲3宗地塊。

據(jù)保利發(fā)展于9月7日發(fā)布的關(guān)于公司獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告顯示，自上月披露以來，公司新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目10個(gè)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額為478億元，位列第二，僅次于華潤置地的670億元，公司同期新增全口徑貨值1528億元，位列榜單第一。據(jù)保利發(fā)展今年半年報(bào)顯示，該公司上半年拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。

值得注意的是，盡管保利發(fā)展仍在積極拿地，但該公司的銷售情況已出現(xiàn)下滑。

據(jù)保利發(fā)展在9月7日發(fā)布的8月份銷售情況簡報(bào)顯示，該公司前八個(gè)月共實(shí)現(xiàn)簽約面積1693.49萬平方米，同比減少26.25%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2817.05億元，同比減少24.72%。

同時(shí)，據(jù)保利發(fā)展今年半年報(bào)顯示，該公司的盈利能力也在下降。

今年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1107.23億元，同比增長23.13%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤101.25億元，同比微增0.76%。

毛利率方面，該公司上半年的毛利率為25.55%，同比下降6.95個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為13.47%，同比下降2.85個(gè)百分點(diǎn)。

對于上半年的營收表現(xiàn)，保利發(fā)展表示主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但同時(shí)受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本也在增長，營業(yè)成本同比增長35.78%，超過了營收增幅。

截至今年6月末，保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.45%、凈負(fù)債率為 64.14%、現(xiàn)金短債比為1.41，符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。該公司表示，公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%，短期償債壓力可控。

保利發(fā)展上半年主要業(yè)績表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：公司2022年半年