主業不振、虧損加劇的廣州地產商珠江股份（600684）（600684.SH），謀求向物業管理轉型突圍。

今年1月19日，公司宣布擬約28億元將原有房地產業務資產置出，同時以7.79億元置入物業管理與文體運營資產，主要業務將變更為物業管理與文體運營服務有關。

(資料圖)

隨后，上交所要求珠江股份結合珠實集團的財務狀況、可動用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說明交易對方的履約能力。

近日，珠江股份發布公告回復上交所問詢函，內容涉及交易作價、交易方案、交易影響以及審批風險等。

記者注意到，急于轉型的珠江股份整體經營業績并不理想，凈利潤增速下滑明顯。2021年實現扭虧為盈后，2022年又由盈轉虧，凈利潤虧損約17.6億元。此外，截至2022年9月30日，珠江股份的資產負債率高達93.81%，創上市以來新高。

出售地產業務轉型

今年1月，珠江股份發布重大資產置換及重大資產出售暨關聯交易公告，宣布擬將原有房地產業務資產置出，同時置入行業前景良好的物業管理與文體運營資產。交易完成后，珠江股份將由原來的“地產開發商”變更為“物業管理公司”。

公告顯示，珠江股份本次交易的交易對方為珠實集團、珠江健康，將以28億元置出房地產開發業務，置出資產組中涉及控股的房地產項目公司有11家，分布于廣州、東莞、長沙及合肥。

同時，公司將以7.79億元置入物業管理及文體運營資產，即珠江城服的100%股權。目前，珠實集團、珠江健康分別持有珠江城服95%、5%的股權。

據中指院出具的報告，珠江城服位列2022中國物業服務百強企業第17名，盈利能力并不算理想。數據顯示，珠江城服2020年、2021年以及2022年1—8月的營業收入分別為9.43億元、11.91億元、8.05億元，歸屬凈利潤分別為6495.56萬元、6202.08萬元以及4506.79萬元。公司賬面資金并不寬裕，其2020年和2022年1—8月的經營現金流均為負值。值得注意的是，2021年，公司籌措活動現金流凈額達到-10.38億元。

根據交易安排，對置入資產和置出資產估值差額部分，控股股東珠實集團需向珠江股份支付現金約20億元。珠實集團資金流出將包括兩部分：一是重組支付現金對價約20億元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供資金，用于相應控股子公司向珠江股份償還往來欠款。截至2022年8月31日，待償還往來款金額為39.04億元。

2月9日，上交所要求珠江股份結合珠實集團的財務狀況、可動用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說明交易對方的履約能力。

2月23日，珠江股份發布公告回復上交所關于重大資產置換的問詢函。珠江股份表示，交易對方珠實集團業務穩定、流動性良好，能及時、足額履行交易對價支付義務，持有的貨幣資金足夠覆蓋本次交易中的資金需求。

據了解，珠實集團是廣州市國資直屬的32家國有企業之一，涵蓋城市建設與開發、產業園區投融資與開發建設運營、城市運營與服務三大業務板塊。截至2023年1月末，集團獲得各大銀行等金融機構授信額度為654.32億元，其中未使用授信額度179.24億元，仍有足夠未使用授信額度。

并購擴張由盈轉虧

公開信息顯示，珠江股份成立于1979年6月，扎根廣州，曾被建設部家統計局評為“首屆中國房地產綜合效益百強企業”。

珠江股份此前實行激進擴張策略。數據顯示，2013年以來，珠江股份相繼籌劃收購嘉德豐投資80%股權、錦繡實業51%股權、嘉德豐公司20%股權、中僑置業50.71%股權、廣州創基57.33%股權、海南美豪利40.3226%股權、宜春江南置業51%股權等近20家公司股權。

這些并購并未助力珠江股份經營業績大幅增長，相反，因經營業績不佳，有些成了珠江股份的業績拖累。

近幾年公司經營持續下滑。2018年至2020年，公司營業收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同比分別下降19.70%、13.41%、16.04%；凈利潤分別為2.45億元、2.19億元、-5.91億元，同比分別下降31.78%、10.67%、369.45%。

其中，2020年，珠江股份出現首次虧損，扣非凈利潤更是虧損8.88億元。2021年，公司實現了扭虧為盈，凈利潤為0.66億元，不過，扣非凈利潤只有0.23億元。

為了止損，去年5月，珠江股份披露，擬通過公開掛牌方式，轉讓億華公司41%股權及相關債權，掛牌底價不低于15.80億元。

盡管選擇出售虧損資產，但珠江股份業績并未出現好轉，2022年，公司預計凈利潤為-17.60億元左右，上年同期為0.66億元；扣非凈利潤為-17.30億元左右，上年同期為0.23億元。

虧損的主要原因之一就是對存貨及投資性房地產的資產減值損失。經測算，2022年珠江股份預計新增計提存貨跌價準備及投資性房地產減值準備金額為13.57億元，為近年以來的新高。

財務方面，截至2022年9月30日，珠江股份的資產負債率高達93.81%，現金比率僅為0.15，償債能力弱。

珠江股份在回復上交所的問詢公告中也提到，在房企市場份額競爭中，珠江股份相較于競爭對手，規模較小、經營集中且拿地優勢較弱，房地產行業融資端利好政策僅能暫時解決上市公司的流動性問題，并不能改變其因資產質量和經營問題導致的虧損局面，無法解決上市公司長遠發展的問題。