（文/韓宜珈 編輯/馬媛媛）在地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展疲軟和債務(wù)償還的雙重壓力下，魯商發(fā)展（600223）最終決定徹底轉(zhuǎn)移地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正式聚焦于大健康領(lǐng)域。

11月15日晚間，魯商發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司或其所屬公司。

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公告中提到，公司目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；生物醫(yī)藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，本次交易完成后，魯商發(fā)展將聚焦于生物醫(yī)藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。

除去房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯商發(fā)展剩余其他業(yè)務(wù)2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。

截止至今日收盤，魯商發(fā)展?jié)q停，報價8.7元，成交金額2834萬元，換手率0.32%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)與債務(wù)轉(zhuǎn)移

根據(jù)10月27日魯商發(fā)展發(fā)布的2022年三季報，今年前三季度，魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入85.29億元，同比增長34.33%，其中第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入36.94億元，同比增長61.89%。

公司方面表示，報告期內(nèi)公司健康地產(chǎn)結(jié)算增加，同時化妝品、生物醫(yī)藥板塊收入增加推動收入增長。

根據(jù)公告，本次交易資產(chǎn)涉及的具體資產(chǎn)范圍尚需交易雙方進(jìn)一步協(xié)商確定，交易不涉及發(fā)行股份。根據(jù)初步研究和測算，本次交易預(yù)計構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，不會導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人發(fā)生變更。由于本次交易的對手方為公司控股股東商業(yè)集團(tuán)或其所屬公司，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拋售從此前就逐步開始，9月，魯商發(fā)展便出售子公司揚(yáng)州魯蘇部分股權(quán)。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；各類工程建設(shè)活動；生活美容服務(wù)等。揚(yáng)州魯蘇由山東省魯商置業(yè)有限公司持股66.5%，蘇商投資（濟(jì)南）有限公司持股30%，臨沂澄子湖投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股3.5%。

持續(xù)向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，魯商服務(wù)戰(zhàn)早早便由開發(fā)商向生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變，省內(nèi)以濟(jì)南、青島為核心，布局臨沂、泰安、煙臺、濟(jì)寧、菏澤、淄博等城市，形成了健康住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等產(chǎn)品系列。

同時還依據(jù)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，代建業(yè)務(wù)經(jīng)營模式以政府代建為主，開發(fā)業(yè)態(tài)包括公建展館、商業(yè)、公寓、學(xué)校、醫(yī)院、頤養(yǎng)等，總代建面積約計 216 萬平方米，已完工代建面積140 余萬平方米，在建代建面積約 76 萬平方米?？叼B(yǎng)業(yè)務(wù)以魯商福瑞達(dá)健康投資有限公司為經(jīng)營主體，主要負(fù)責(zé)健康生態(tài)城、高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、和諧社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)健康驛站體系等業(yè)務(wù)。

因受到房地產(chǎn)市場形勢和公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的影響，2022第三季度魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約金額為 56.12 億元，同比下降52.21%。

隨著此次交易，魯商發(fā)展同時還轉(zhuǎn)移了自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的負(fù)債。短期借款18.92億元，比去年的32.19億同比減少41%。根據(jù)魯商發(fā)展融資融券信息顯示，2022年10月27日融資凈償還22.83萬元；融資余額4.26億元，較前一日下降0.05%。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售收入一直是魯商發(fā)展的主要部分，在2018年間占比高達(dá)80%，從今年披露的數(shù)據(jù)來看，營收占比仍然高達(dá)近七成。曾經(jīng)作為主營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)部分的徹底轉(zhuǎn)移，雖然在營收總額上短期內(nèi)造成了不小的影響，但是大健康領(lǐng)域的毛利率卻維持了增長的勢頭。

原料壁壘與轉(zhuǎn)型難題

在此前的8月30日，魯商發(fā)展于線上召開2022年半年度業(yè)績說明會，管理層就曾經(jīng)透露，魯商發(fā)展定位國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商，堅決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型，尤其要向生物醫(yī)藥、化妝品、醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)轉(zhuǎn)型。

魯商發(fā)展生物醫(yī)藥板塊前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.98億元，同比增長27.67%，化妝品板塊營業(yè)收入14.29億元，同比增長43%。2022年前三個季度璦爾博士、頤蓮、其他品牌實(shí)現(xiàn)收入7.45、5.40、1.44億元，同比增加53%、26%、85%。

早在2018年，魯商置業(yè)受讓了魯商集團(tuán)持有的福瑞達(dá)醫(yī)藥100%股權(quán)，公司將持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%股權(quán)、東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)和濟(jì)寧魯商置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給魯商集團(tuán)，自此，魯商置業(yè)新增藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業(yè)務(wù)，并于2019年7月更名為“魯商發(fā)展”。

2020年，魯商發(fā)展收購?fù)该髻|(zhì)酸生產(chǎn)商山東焦點(diǎn)生物60%股權(quán)；2021年9月，魯商發(fā)展又參股新疆伊帕爾汗香料股份有限公司10%的股權(quán)，進(jìn)入精油芳香行業(yè)，產(chǎn)品涉及芳香理療、芳香護(hù)膚、芳香保健、芳香養(yǎng)生等多個領(lǐng)域。

對于魯商發(fā)展來說，旗下山東明仁福瑞達(dá)制藥有限公司的研發(fā)與原料生產(chǎn)能力，是這些年來化妝品業(yè)務(wù)持續(xù)走高的關(guān)鍵。今年前三季度，公司原料及衍生產(chǎn)品、添加劑板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.32億元，同比增加31.82%。單第三季度營收分別為0.73 億元，同比增長123.38%。

魯商發(fā)展表示，旗下山東焦點(diǎn)福瑞達(dá)生物股份（600201）有限公司現(xiàn)擁有透明質(zhì)酸原材料420噸/年的產(chǎn)能，目前生產(chǎn)食品級和化妝品級透明質(zhì)酸。公司旗下山東福瑞達(dá)生物科技有限公司涉及聚谷氨酸、依克多因、積雪草提取物等化妝品功效原料。

而從數(shù)據(jù)來看，主要受產(chǎn)品價格調(diào)整及原料價格上漲影響，2022年前三個季度毛利率 26.09%，同比減少6.02%；歸母凈利率 1.80%，同比減少6.12%。三季度毛利率 19.77%，同比下降14.04%。

在半年報中其也曾提到，隨著產(chǎn)業(yè)鏈競爭前移，上游原料環(huán)節(jié)重要程度逐漸提升，打造原料壁壘將使魯商發(fā)展原料端產(chǎn)業(yè)鏈價值逐步放大。在化妝品行業(yè)整體流量紅利減少，原料競爭嚴(yán)重的大環(huán)境下，魯商發(fā)展擁有的福瑞達(dá)醫(yī)藥，或許正是憑借著醫(yī)藥背景和研發(fā)實(shí)力，當(dāng)作行業(yè)競爭的砝碼。

然而擺在眼前的現(xiàn)狀是，與同樣作為玻尿酸原料生產(chǎn)商的華熙生物相比，雖師出同門，但福瑞達(dá)的市場占比和品牌效應(yīng)均不及華熙生物。根據(jù)弗若斯特沙利文2021年的數(shù)據(jù)，華熙生物玻尿酸生產(chǎn)的全球份額達(dá)到44%，穩(wěn)坐國內(nèi)透明質(zhì)酸生產(chǎn)的頭把交椅。

不僅如此，隨著原料市場飽和以及玻尿酸行業(yè)競爭加劇，華熙生物在產(chǎn)品領(lǐng)域不斷推陳出新，第一大業(yè)務(wù)也從原料產(chǎn)品轉(zhuǎn)為功能性護(hù)膚品業(yè)務(wù)，其旗下護(hù)膚品牌潤百顏、夸迪等均在市場上取得了不錯口碑與增長。

因此逃離地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，魯商發(fā)展還要面對醫(yī)美健康領(lǐng)域的難題。福瑞達(dá)作為“原料生產(chǎn)商”之一，未來該如何發(fā)展。