（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）誰能想到，招商蛇口（001979）會成為虹口圍標土拍事件中的唯一得益方。

2022年11月13日下午，上海7批次新盤官宣過會，共計57個項目16060套房源，涉及浦東、徐匯、靜安、普陀等14個區，其中，招商蛇口一次性推出招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期3個剛需新盤，吸人眼球。

“招商蛇口快速回籠資金的意圖很明顯。”上海中原地產首席分析師盧文曦分析，無論是從時間來看還是從三個項目的定位來看，招商蛇口都有意在市場風向還未徹底轉變之前，抓緊年內最后一波機會回籠資金。

(資料圖片)

盧文曦進一步指出，從時間上看，招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期均為招商蛇口于今年7月上海第二輪集中供地中競得，拿地后不到四個月取證，不到五個月開盤，成功把銷售額留在了2022年，為當年業績做了貢獻。

“從定位上看，不同于此前入市的‘璽’系高端項目，招商璀璨湖畔位于嘉定新城，虹橋公館3期、蟠龍府二期均位于大虹橋板塊，是剛需置業的熱門板塊。”盧文曦坦言，但受大環境影響，上海新房市場熱度不及以前，例如7月入市的蟠龍天地入圍分高達91.22分，但11月份認籌的招商璀璨時代入圍分僅63.42分。

不可否認的是，雖有專家預測上海新房市場將持續下行，但在2021年推出“招商外灘璽、招商云璽、招商虹璽、中興路地塊四璽同耀和2022年七璽領銜”計劃的招商蛇口，早已收回了不少銷售額。

據克而瑞數據顯示，2020年招商蛇口以188.3億元的成交金額位居上海新房第九位，2021年成交金額增長至322.14億元，排行相應升至第二位。2022年上半年，招商再次以180.49億元的成交金額位居上海房企全口徑金額排行第二位。

換句話說，在萬科、中海、華潤三兄弟隱退上海土拍市場的三年間，招商蛇口真的贏麻了。

“受寵與遇冷”

據中指研究院數據顯示，招商蛇口2022年1-11月的拿地金額為517億元，位列拿地房企第五；拿地面積292萬平方米，位列第六。

就區域來看，招商蛇口在長三角斥資343億元，位列拿地金額榜第三；拿地面積約145萬平方米；在粵港澳大灣區老本營，斥資97億元，拿地面積37萬平方米，位列第六；中西部拿地金額71億元，拿地面積101平方米，位列第七。

與之形成鮮明對比的是，招商蛇口在京津冀區域拿地并不順利，以至于其沒能跨進前十的隊伍。

數據背后，反映的是招商蛇口在長三角和京津冀的“受寵與遇冷”，其中在上海和北京這兩個焦點城市表現尤為突出。

在上海土拍市場，由于2020年虹口圍標事件，萬科、中海、華潤三家房企被限制拿地，剩下的大多數房企并不具備現金流穩定和央國企背景這兩大優勢，僅剩保利能與其抗衡，但由于兩者布局存在差異，競爭并不激烈，因而招商蛇口這兩年在上海土拍市場如魚得水。

數據顯示，2020年、2021年至2022年前11月，招商蛇口拿地金額分別為800.91億元、853.32億元和664.6億元，其中用于上海拿地的金額分別為87.11億元、177.8億元、309.35億元，分別占當年拿地總金額的10.88%、20.84%、46.55%，連續兩年均實現翻倍。

與此同時，招商蛇口在上海拿地的數量分別為2宗、5宗、9宗，且自44億接盤虹口圍標地塊后，半年后招商蛇口又在附近以56.66億元拿下了虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，自此以后招商蛇口成為上海土拍市場的座上賓，陸續拿下位于徐匯濱江沿岸的斜土街道xh128D-06地塊和普陀中山北社區宅地等市區絕佳地塊。

可在2020年之前，招商蛇口基本沒有從郊區進入市區拿地的機會。據Ifind數據顯示，在2011年至2019年7年時間內，招商蛇口總共在上海拿下8宗地塊，平均每年僅新增一宗地，且多分布于寶山、松江、奉賢、青浦等郊區，例如位于青浦的招商虹橋公館和位于松江的9號公館等，雖然是開盤是炙手可熱的項目，但在當時并不被人看好。

不難看出，作為一個2003年挺進上海、發展19年的央企，招商蛇口最初在上海土拍市場的存在感并不強。

和由“小透明”走向c位的招商蛇口上海公司不一樣，其在北京拿地畏手畏腳，且就在招商蛇口于上海高開高走的三年內，北京供地在土拍市場多次陪跑，屢次進入搖號名單，最后依然顆粒無收。

以不久前舉辦的第四批供地舉例，招商蛇口報名參拍了朝陽區崔各莊鄉奶西村地塊和石景山老古城綜合改造地塊兩大熱門地塊，競拍對手多為華潤、中海等同量級房企，但在拍地過程中，招商蛇口欠缺些許實力與運氣。

其中，在朝陽崔各莊鄉奶西村地塊競價現場，招商蛇口力壓、中海、華潤、金隅等房企，報出了土地上限價格，一副對該地塊志在必得的樣子，但在搖號環節與該地塊失之交臂；而石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目上，招商蛇口明明有能力與對手一較高下，卻在關鍵時刻放棄了繼續報價。

而這樣的場面，在北京近年的土拍盛宴上時常發生。

對手歸期將至

招商蛇口在北京、上海兩地的拿地差異，或許與兩地銷售額有關。

據Ifind數據顯示，2016年至2021年，招商蛇口華東區域實現營業收入126.28億元、250.4億元、275.78億元、202.05億元、270.22億元、368.59億元，分別占當年收入的19.86%、33.19%、31.24%、20.69%、20.85%、22.94%。

作為對比，2016年至2021年，招商蛇口華北區域實現營業收入151.51億元、84.55億元、125.18億元、72.29億元、172.2億元、133億元，分別占當年收入的23.83%、11.21%、14.18%、7.4%、13.28%、8.28%。

值得一提的是，華東占比的減少，主要是因為2019年招商蛇口對華東區域公司進行架構調整，拆分出江南區域公司。即使如此，華東區域的營收占比仍遠遠高于華北。

這或許與兩區域的毛利率有關。以2017年舉例，華東華北兩區域的毛利率分別為32.89%、30.01%，但進入2018年，華東區域毛利率微漲至34.09%，但華北區域卻都降至19%（2019年未公布）。

因此，招商蛇口在2017年提出“重返上海”的策略，并在2021年將戰略升級為“重返上海心”。

而得益于2020年至2022年三年內的順利拿地，2021年，招商蛇口全口徑金額322.14億元，位列當年上海房企全口徑金額榜第二名，較2020年上升了7個名次，僅次于簽約334.75億元的融創中國。與此同時，2020年位居榜首的萬科地產掉到了第四名，中海地產從第四名掉到第七名，華潤置地更是被踢出了前十行列。

另據招商蛇口上海公司介紹，2022年1-9月公司全口徑金額達到469.36億元，位列上海第一，操盤金額/面積、權益銷售金額位列前三，同時截至2022年10月底，共計獲取10宗地塊，總建面86.56萬平方米，總貨值616.34億元。

有接近華潤置地的業內人士表示，預計公司在2023年4月甚至年初能夠準許入市拿地。這意味著，萬科、中海、華潤三家即將重回上海土拍市場。

據不完全統計，華潤置地方面已無操盤住宅項目，剩下部分商業項目在售；萬科方面的工作重心也轉到了城市更新，有關新盤的推送在進入2022年戛然而止；僅中海得益于前期重倉，還剩下海上和集等新盤入市。

也就是說，對于三家房企而言，補倉上海已經成為迫在眉睫之事，因為經過三年空窗期均已面臨無米下鍋的窘境。時不待人，招商蛇口能在上海土拍市場暢意悠然的日子不多了。